殺價有道
澳洲客變傲客
有價殺又讓業務員佩服稱讚
生意人無非將本求利
建設公司計算成本方式
土地 + 營建 + 管理銷售 = 合計成本
再 * 預估利潤 = 銷售底價
銷售底價 * 議價空間% = 銷售現場表訂價格
管理銷售的成本是一般消費者考慮不到的部份
包括廣告銷售費用 , 建築師費用 , 其他佣金支出
開發費用, 公司人事費用---等等
再加上參考當地成屋及其他個案行情以後定出表價價格
一般你到接待中心看到的價格表是所謂的表價
通常你表現購買的意願時
銷售人員通常會給你一個比表價低的考慮價
你只需表現你真的要購買的意願
然後多走幾趟
給業務員看你真的在考慮這邊的房子
但是價格太高超出預算
表現要訂房子但價格無法接受
每去一次要求降一次
讓業務員給你的參考價不願再降
在此時才是你出價的時候
並表示要下訂
一般在底價以下
現場不可能直接出售
通常都要報回公司等上層裁示
所以如果業務員不敢直接收你的訂
表示在底價已下
你要堅持一下
請業務員回去跟專案或經理報告
如果連專案經理都不收
表示低於底價甚多
報回去也不可能賣
你再嘗試加價格再談
下訂的原則
以表價 訂金 (非總價格) 的一成為原則
下幾千塊的小定在業務員定義下是沒誠意
下個幾萬塊是有誠意購買但價格無法接受
(所以你要考慮清楚確定你想要買在這邊)
但要業務員在訂單上註明 公司不同意出售時需無條件原金退還
你如果補足訂金(表定價格上的訂金金額)了
通常不會再讓你變動價格
如果還會
在公司而言 表示現場人員處理跟能力有問題
通常業務員不會讓自己陷於這種困境
所以議價是在小定跟訂金補足(表定價格上的訂金金額)之間
一般現場人員在底價以下是不可能出售
這是從業人員的準則
所以你如果裝內行
只會計算土地跟營建成本的價格
通常這種價格是沒辦法成交的價格
因為成本不是這麼簡單
所以你要概略了解管銷成本計算的%
建設公司利潤%
表價的%
業務人員身經百戰
你的哀兵 哭窮策略都是白搭
存摺裡沒有相當的金額
你敢走進千萬豪宅的接待中心嗎?
表現你的誠意
才是讓業務人員讓價給你的要件
多走幾次跟業務員打熟
絕對有好處
相對的你也要了解你看的個案的附近行情
至於哪些% 是多少
大約有一個固定行情
也是行業業務機密
要了解
請私底下連絡
您好:我老家住在那附近,最近父母想買在那(還沒去看),想問問您的成交價多少?貴區成交價多少?謝謝
hatachen@gmail.com
[版主回覆12/20/2007 17:51:36]我這邊是在田中山腳路三段, 算內灣, 還沒到達德商工這邊, 目前還有1戶可以在418萬成交, 一般成交都在460-550萬之間, 地坪都在30坪以上, 可以來看看, 溫泉已經挖好了, 溫泉泡湯遊樂區要發包了, 很適合老人家住喔謝謝!建坪大概多少?產權有獨立嗎?要持分土地嗎?有管委會嗎?418是臨山腳路還是在中間那一條巷子?謝謝 [版主回覆12/21/2007 11:46:59]你好,418萬是內面8米巷, 地坪30, 建坪44, 不含路地, 獨立產權, 另有0.31坪的受電區持分, 臨山腳路開價都在600萬左右,成交 大小戶約500-550萬, 地坪37建坪55, 面寬5米, 獨立產權, 管委會最近會成立, 不收管理費, 公司有撥管理基金, 等管委會成立申請下來
再麻煩您一下!隔壁那一區(褔岡蓋的)大概行情是多少?有人要賣嗎?謝謝
[版主回覆12/22/2007 09:42:43]你好, 昨天418萬那個建坪是48坪, 不是44坪, 更正一下
福岡那邊好像只剩下中間那一戶, 地坪是30坪左右, 建坪應該不會超過38坪
他的成交價在320萬左右吧, 應該是這樣, 剩一戶應該可以談看看,
不過, 他是磚牆隔間, 不是用鋼筋混凝土, 還有地基只是一般地基而已, 不是筏式基礎的喔
您好： 謝謝版大願意分享這麼多關於房地產的文章，讓我們這些買屋幼幼班的人有了初步的慨念。 最近想在楊梅購屋自住，三個電梯大樓建案只有一個喜歡(寶佳建設/新都悅)，但是跟代銷問了價錢彈性空間，居然回答"我們不二價" 客氣地笑著回答。這這這...網路爬了文章，書也看了，可是面對不二價的代銷頭很痛啊！代銷小姐(新理想廣告)一句不二價讓我啞口無言了... 兩夫妻看房了兩次，後來又帶了長輩去看。每次看房我們夫妻也問，長輩也試著問，問代銷一點彈性都沒有嗎？都是回答不要家電可扣15萬，沒了。(暈) 難道是因為沒有下斡旋或是沒有下小訂的關係嗎？還是我們沒有出價？我想我們夫妻倆已經表明需要購屋自住的需求，只是在評量各家優缺點，代銷是年紀稍長的媽媽，應該很明白我們的立場了。只是代銷從沒提議要我們下訂金或是斡旋金，又告訴我們價錢沒得談，那這樣該怎麼殺價呢？ 實價登錄已經看到附近另一個電梯大樓新建案的成交價是11.8-13一坪，可是這個不二價代銷出的是14.1萬一坪，該怎麼衡量殺價，又該怎麼殺好呢？ 屋價漲漲漲，這兩年想買屋都覺得太貴沒決定，沒想到現在連楊梅都這麼貴了。總價600萬左右的房子還要貸款20-30年，真得買屋變得很緊繃又很沒頭緒，真得不想被當成笨蛋肥羊宰啊！ 若版大有空，還請開示指點我們。 謝謝！ tsp0210@yahoo.com