建築物的綠化程度不同, 用的材料不同, 感受會有不同, 價值感也會不同

土地成本, 不是一坪多少錢購得那麼簡單


主要考量的是 土地的坪效   就是一坪土地能蓋多少建坪


這要參酌該土地區段的使用區分, 及建蔽率容積率的規定


還要考量法規上有無獎勵措施(如停車獎勵, 騎樓獎勵, 開放


空間或是容積移轉, 以及有無面臨永久空地的可建高度獎勵)


所以不是單純依平地多少錢, 而是一坪地能蓋多少建坪的問題


2.      營建成本 : 這個比較固定, 關係到建材使用及樓層高度


3.      管銷成本 : 這個包含 建築設計費用, 廣告銷售費用, 稅金


             代書費用, 人事管銷等等, 一般會抓在總成本的15-20


             %上下


第二個是市場接受度


1.      房屋市場, 這個需要做市場調查, 包括區段行情 (預售, 中古)


2.      景氣評估, 整體市場走揚或走弱, 關係價格要從行情往上或往下


第三個是產品規劃


             1. 產品類別: 辦公或住家,投資性商品或自用商品


    2. 產品規格: 豪宅或一般商品, 坪數大小, 建材使用等級


第四個是公司品牌形象


             對於以往產品的評價及公司受後服務態度


             公司的信用度及賒會觀感都是影響價格的因素


第五個是 利潤率


             每一個公司評估的狀況, 採購建材及管銷會有不同,


             所定的利潤率會有些差別 (依般毛利在20-25%之間)


 


以所舉的例子試算 (假設)


這區段房子可蓋地下3(開挖85%), 地上20, 建蔽率60%


則可售面積是地下 1*.85%*3 = 2.55


    地上 1*60%*20*1.11 (附建面積如陽平花台最高1/8)=13.2


則一坪土地的坪效是 2.55+13.2 =15.75


土地成本 ::300 / 15.75 = 19.0476 / , 19.04萬計算


則土地加營建成本::: = 20 (題目)+19.04 = 39.04/


土地+營建+管銷 :  39.04 *1.18 (管銷抓18%)= 46.06 /


底價 : 加毛利  46.06 *1.20 (毛利潤20%) = 55.27 /


所以最少建設公司每坪要賣到 55萬以上才有利潤


但在作業上則會做一個約加12-15%的表價


所以開價會在 55.27*1.12 = 61.9024,


因此市面上的開價要到60/坪以上,


才會有客戶殺價的空間


 


這是假設的計算式, 以地下3樓地上20樓下去估算


真正價格要看這塊地的實際規劃狀況


閣下未提供, 所以僅能如此回答你


還要參酌市場行情下去定價


 

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