上青的南瓜


 


土地與建商合建的概念問題""



建商要合建 我們家有三間房屋權狀土地權狀
樓上鄰居不知去問誰 說能換到1/3新房子(也是有房屋權狀而已)
但之前我有問過仲介和建設公司上班的人員
他們都說權益應該是一人一半 因為也不能拆屋
我不想當釘子戶 也不想獅子大開口
只希望可以分到1.5的新房
請問有人有實際經驗嗎


理清合建的概念, 雙方都要有保障::


鄰居不知道去問誰?
所以只是道聽塗說而已阿

合建的概念是 :地主出地,
建商出資營建,
  將房子蓋起來做分配
所以基本上土地上是不能有舊建物的
但是因為有土地權跟地上權的存在
所以有可能是地主來跟你們協商買地上權
也有可能是建商跟你協商來買地上權
買來以後把舊建物拆掉
所以基本上舊建物的價值是零
但是地上權沒處理, 地主或建商也不能動土地或拆房子
只能等建物自然毀損或滅失
有土地權的人有權阻止你們做整建或維修
等建物滅失後收回土地的

所以必須協商, 協商不成就是在哪裡耗
而不管合建或買斷
建商都是以成本考量
地主也會以成本考量
所以視成本狀況跟你們談建物補償的問題
還有依你們房子的賸餘價值做依據
如果已經4-50年房子
建物本身是沒有價值的
因此不是你有幾間房子可以分多少回來
重要的是要有土地持分
土地價值才是重點

所以你想分1.5新房
除非你有相對的土地持分
(何況地主土地拿出來都不建得分得到一半了)
否則很難
地主或建商想蓋就會找你們談
你就當成很不願意就好
補償價格會高些
至於沒有土地要分房
不知道你們位在哪裡
很難阿

因為合建也是計算土地成本跟營建成本下去做分配比率
分多少是成本問題阿
 
你的舊建物對建商來講是沒有價值的
只是補償費用計入土地取得成本而已

要有價值只是地上物的權利
價值要高只有做釘子戶

至於沒有土地持分的建物要分1/3或一半
要算一算新房子價格跟你舊建物的價值
成本 算一算就知道了
你是建商你會這樣做嗎




  • 2010-10-01 09:05:23 補充

    一般都認為土地跟建物權利是一半(仲介也不見得有概念)
    事實上不然
    新建物在分配土地跟建物的價值時就已經不是一半了
    像台北一坪建地幾百萬
    營建一坪頂多10來萬20萬
    分得到一半嗎? 那是不可能的
    而土地會增值
    建物卻每年在折舊
    所以分配多少是看土地價值多少
    你舊建物價值多少
    建商或地主多大的意願想蓋這些房子
    補償你舊建物如果成本太高划不來
    他們也不見的願意蓋



  • 2010-10-04 19:47:37 補充

    你主動過去談對你是比較不利
    因為你已經顯示你的意願
    祇剩要談多少補償費給你們而已

    是建商或地主來找你們談
    要看建商跟地主怎麼談條件
    如果地主要分配多一點
    那當然地主必須負責把地上物的問題談下來
    如果地主不願麻煩
    給建商多一點利潤
    就會變成建商來主導
    所以你要以不變應萬變

    讓他們來找你談
    先聽聽他們願意給的條件
    你比較好開條件


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